TBK m.344 ve m.345 hükümleri, %25 sınırının kalkışı, beş yıl kuralı ve kira tespit davasında güncel Yargıtay içtihadı ışığında 2026 kira artış oranı.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanacak artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira döneminden önceki on iki aylık dönemde tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) ortalama değişim oranını aşamaz. Konut kiralarına münhasır olarak uygulanan yüzde 25'lik geçici sınırlama 2 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiş olup, TÜİK verilerine göre Ağustos 2026 dönemi için uygulanacak yasal üst sınır yüzde 31,90 olarak açıklanmıştır. Bu yazıda TBK m.344 ve m.345 hükümleri, geçici madde uygulamasının tarihsel seyri, beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde TBK m.344/3 uyarınca açılan kira tespit davalarına ilişkin güncel Yargıtay içtihadı ve tarafların yasal sınırın ihlali hâlinde sahip olduğu haklar mevzuata ve içtihada atıfla ele alınmaktadır.
TBK m.344/1 hükmü şu şekildedir: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." Maddenin ikinci fıkrasına göre taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli yine aynı ölçüt (on iki aylık ortalama TÜFE değişimi) esas alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Üçüncü fıkra ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir rejim öngörmektedir ve aşağıda ayrıca ele alınmıştır.
Ayrıca TBK m.345 uyarınca kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve davanın izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olması gerekir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de yine bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Belirtmek gerekir ki bu hükümler, TBK m.339 vd. kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. TBK m.339/1 uyarınca, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu koruyucu hükümler uygulanmaz; m.339/2 uyarınca ise kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de bu hükümlere tabidir.
Yüksek enflasyon karşısında kanun koyucu, TBK'ya eklenen geçici maddelerle konut kiralarına özgü olmak üzere iki ayrı dönem için yüzde 25'lik bir üst sınır getirmiştir:
kira artış oranı, TÜFE ortalaması bu oranın üzerinde olsa dahi yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme yalnızca konut kiraları için geçerli olmuş, işyeri kiraları başından beri TBK m.344'teki genel TÜFE kuralına tabi kalmıştır. Geçici düzenlemenin süresi 2 Temmuz 2024'te sona ermiş ve yasama organınca yeni bir uzatma yapılmamıştır. Bu tarihten itibaren konut kiralarında da işyeri kiralarıyla aynı şekilde, doğrudan TBK m.344'teki on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınmaktadır.
TÜİK'in Temmuz 2026 ayına ait enflasyon verilerini açıklamasının ardından, Ağustos 2026 döneminde yenilenecek kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek yasal üst sınır yüzde 31,90 olarak ilan edilmiştir. Bu oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan geriye dönük on iki aylık TÜFE ortalamasına göre hesaplanmakta ve TÜİK tarafından her ay güncellenmektedir. Kiracı ve kiraya verenin, kendi sözleşmelerinin yenilenme (kira yılı dönüm) tarihine denk gelen ay için açıklanan güncel orana bakması gerekmektedir; zira oran sabit değildir ve her ay değişebilmektedir.
Hesaplama, mevcut kira bedelinin ilgili aya ait yasal artış oranıyla çarpılması suretiyle yapılır:
Taraflar sözleşmede yasal sınırın altında bir oran kararlaştırmışsa, TBK m.344/1 gereği bu oran geçerliliğini korur; zira madde metnindeki sınır yalnızca bir üst tavan niteliğindedir, taraflar bu sınırın altında serbestçe anlaşabilir. Buna karşılık, sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa dahi, TBK m.344 emredici nitelikte kabul edildiğinden, bu sınırı aşan kısım geçersizdir.
TBK m.344/3 hükmü, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl geçtikten sonra yenilenen kira sözleşmeleri için farklı ve daha kapsamlı bir rejim öngörür. Bu durumda taraflardan her biri, izleyen her beş yılın sonunda yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin tespiti amacıyla dava açabilir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE ortalamasıyla bağlı kalmaz; ayrıca kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti de birlikte değerlendirir.
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, bilirkişi tarafından tespit edilen emsal (boş) kira bedelinden hareket edilmeli, ancak kiracının konut/işyeri güvencesi ve mevcut kullanım süresi gözetilerek bu bedelden hakkaniyet indirimi yapılmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin çeşitli kararlarında bu indirim oranının somut olayın özelliklerine göre yüzde 5 ile yüzde 20 arasında değişebileceği vurgulanmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 T., 2022/5205 E., 2022/6879 K.; 08.05.2018 T., 2017/7927 E., 2018/4805 K.; 23.01.2019 T., 2017/5031 E., 2019/489 K.). Anılan kararlarda mahkemece hakkaniyet indirimi hiç uygulanmaması veya gerekçesiz biçimde belirlenmesi, bozma nedeni sayılmaktadır. Emsal kira bedelinin tespitinde ise kiralananın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süresi ile bölgedeki emsal kira sözleşmeleri (asılları veya onaylı örnekleri) birlikte değerlendirilmektedir.
Bu düzenleme sonucunda, beş yıldan uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar bakımından mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, o ay için TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranının üzerinde çıkabilmektedir; zira artık uygulanan ölçüt salt enflasyon oranı değil, emsal bedel ve hakkaniyettir.
Kiraya verenin, TBK m.344'teki yasal sınırı aşan bir artışı kiracıya tek taraflı olarak dayatması hukuken geçersizdir. Bu çerçevede:
Uygulamada kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, tarafların güncel yasal sınırı, geçici madde uygulamasının sona erdiğini ve beş yıl kuralının istisnai niteliğini bilmemesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle hem kiracıların hem de kiraya verenlerin, TÜİK tarafından her ay açıklanan güncel oranı takip etmesi ve sözleşme şartlarını buna göre değerlendirmesi, olası bir kira tespit davasında hak kaybı yaşanmaması bakımından önem arz etmektedir.
2 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarına özgü yüzde 25'lik geçici sınırlama sona ermiş olup, kira artış oranı yeniden TBK m.344 uyarınca on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranına göre belirlenmektedir; Ağustos 2026 için bu oran yüzde 31,90'dır. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde ise TBK m.344/3 uyarınca açılacak kira tespit davasında mahkeme, yalnızca TÜFE oranıyla değil emsal kira bedelleri ve Yargıtay içtihadınca kabul edilen hakkaniyet indirimi ilkesiyle bağlı olarak yeni kira bedelini belirleyebilir. Kira artışına ilişkin bir uyuşmazlık yaşanması hâlinde, TBK m.345'teki süre şartlarının ve somut olayın özelliklerinin dikkatle değerlendirilmesi, hak kaybının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.
Kiracı veya kiraya veren sıfatınızla durumunuzu değerlendirmemiz için bizimle iletişime geçin.
