Kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda belirlenen sebeplere ve usule bağlanmıştır. Kanunda öngörülen şartlar sağlanmadan yapılan tahliye talepleri, mahkeme tarafından reddedilebilir. Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye sebeplerine ve izlenmesi gereken usule daha ayrıntılı değinilmektedir.
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde, kiraya veren yazılı bir ihtarname ile kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük bir süre vererek borcun ödenmesini talep edebilir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Uygulamada bu yol genellikle icra takibi ile birlikte yürütülür: kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatılıp ödeme emri gönderilir, ödeme emrine itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa, otuz günlük süre şartının sağlanmasıyla birlikte tahliye talebi de icra mahkemesinden istenebilir.
Kiracının, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez haklı ihtara sebep olması hâlinde, kiraya veren bu duruma dayanarak da tahliye davası açabilmektedir. Bu yol, tek bir gecikme yerine tekrarlayan ödeme aksaklıklarını esas almakta olup, ihtarların usulüne uygun şekilde ve ispatlanabilir yollarla (noter kanalıyla) yapılmış olması büyük önem taşımaktadır.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğması halinde, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile tahliye talep edilebilir. Aynı sebeple, kiraya verenin yeni malik sıfatıyla taşınmazı iktisap etmesi durumunda da, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumun kiracıya bildirilmesi kaydıyla, altı ay sonra tahliye davası açılabilmektedir.
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup, bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı fiilen mümkün değilse, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu sebebe dayalı tahliyede, işin gerçekten esaslı nitelikte olduğunun ve taşınmazın kullanımını imkânsız kıldığının somut biçimde ortaya konulması (proje, ruhsat, teknik rapor gibi belgelerle) gerekmektedir; aksi hâlde talep, mahkemece yerinde görülmeyebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin en az on yıllık uzama süresinin sona ermesinden itibaren belirli bir süre içinde açılacak dava ile de tahliye talep edilebilir. Bunun yanı sıra kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi (tahliye taahhüdü) halinde, kiraya veren bu taahhüde dayanarak da tahliye isteyebilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte, kiracının serbest iradesiyle ve yazılı şekilde verilmiş olması aranmaktadır; sözleşmeyle eş zamanlı, boş tarihli olarak alınan taahhütler uygulamada ihtilaf konusu olabilmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce, uyuşmazlığın niteliğine göre bazı hallerde arabuluculuğa başvuru zorunluluğu gündeme gelebileceğinden, sürecin başında doğru dava türü ve varsa ön şartların birlikte değerlendirilmesi önerilir.
Tahliye veya kira alacağı sürecinizi değerlendirmemiz için bizimle iletişime geçin.
